JunoRe株式会社代表のブログです。
「ユノブロ」では、日々の賃貸管理にまつわるトラブルなどの対処法や失敗例（笑）から、賃貸経営にまつわるちょっと堅めのお話まで幅広い内容でアプローチしたいと思います。
「バス・トイレ別」の壁に挑む①
2017-01-18
こんにちは！
今年の繁忙期は例年よりも動き出しが早いでしょうか？
自社の物件も年末から動きが出て来ています。
そんな中、自社物件「ハイツゴトウ」も1部屋退去となりました。
※昨年12/22に退去立ち合いしてきました。
この物件は私が初めて購入した思い入れのある物件なのですが、購入時6戸中4戸が3点ユニットバスでした。
※2戸はバス・トイレ分離工事済み。
これまでも入居者さんの入れ替わりはあったのですが、3点ユニットの部屋からの退去は初めてでした。
偶然ですがこれまでの3年半の退去された部屋は分離工事済みの部屋ばかりだったわけです。
分離工事するのかーーー！
悩む！
悩む！！
悩むーーー！！！
これまでの分離工事済みの部屋は3.2万円/月の家賃設定です。
そしてこの地域の3点ユニットバスの家賃相場を確認してもらったところ2.5万円/月とのことでした。
差額は0.7万円、年間で8.4万円となります。
では、分離工事をした場合の費用はというと、、、
バラツキはありますが40～60万円といったところでしょうか？
仮に50万円だったとしましょう。
この分離工事の投資回収期間は50万円÷0.7万円=約72か月
実に6年も有することになるんですね！！
つまり6年までは３点ユニットバスのまま、7年目からは分離工事した方が良いことになるわけです。
そしてこの建物の残耐用年数は17年あるので3点ユニットのままで残存期間を迎えた時に8.4万円×11年=92.4万円の収入減となるわけです。
ここまでの計算値からも分離工事を実施した方が良さそうなんですよね。
さてここでやっとタイトルの「バス・トイレ別」の壁の登場です。
皆様もネットでお部屋探しをしている際に条件検索というものを使ったことがあるかと思います。
その際に「バス・トイレ別」はチェックされたと思います。
そうなんです！このチェックの瞬間3点ユニットバスのお部屋は遥か遠い異国の地に飛ばされてしまうのです！！
そうなってくると賃料差だけではなく機会損失ロスにもつながってきてしまうんですねーー。
もう迷うことはないはず…
でも…なんかねーー…
実はこの物件の分離工事済みの部屋を見ていてずーっと思うことがあったんですよね。。。
「この部屋バス・トイレ分かれてるけど脱衣所ないじゃん！しかもキッチンの横に洗濯機置いて、そこにあった冷蔵庫は洋室に置く完全玉突き状態…」
そうなんです。とーっても狭くなっちゃうんですよね！！
これって本当に住み心地良いんだろうか？
そして今回の決断がタイトルの通り壁に挑むことに致しました！
ただ家賃も下げたくなかったので、3点ユニットバスをおしゃれにリフォームしてもらうことにしました。
そして洗濯機置き場上には高さ調節可能な棚の設置と洋室のアクセントクロスを行っています。
これで家賃据え置き（3万円/月）で募集することにしました。
費用も随分と抑えることが出来ています。
※気になるお値段は… 気になる方はお問い合わせください（笑）
ネット検索では日の目を見ない可能性もありますがあえて住み心地重視を決断したわけです。
さあその結果は！！
「バス・トイレ別」の壁に挑む②に続きます。
オシャレな3点ユニットバス
棚設置
落ち着いた雰囲気をアクセントに
ブログ始めました
2017-01-15
こんにちは！
本日より当ホームページにてブログを始めることに致しました！
この「ユノブロ」では日々の賃貸管理にまつわるトラブルやその対処法から失敗例（笑）や賃貸経営にまつわるちょっと堅めのお話まで幅広い内容でアプローチしたいと思っています！
早速今回は先日会計事務所さん主催で行われたホームページ活用セミナーに参加してきた内容を少しだけ。
弊社も先月ホームページを開設したばかりということもありセミナーのお話をいただき参加した次第なのですが、まあ普段興味がないということもあり知らない言葉が出てくる出てくる（笑）
多少は興味がないことでもアンテナを張っておかないとだめですねと痛感しました。
今回のセミナーで印象に残ったキーワードは「モバイルファースト」でしょうか。
先日大手検索エンジンのGoogleが発表したものなのですがGoogleは今後、PCサイトではなくスマホサイトをページ評価の基準とすると発表しました。
Googleとしてもスマホからの検索利用回数が圧倒的に増加しているわけなので当然の方向転換と言えますね。
そうなってくるとホームページもスマホから見てもらうということを意識していかないといけないわけなんですねーー！
まあこれは入口のところの重要性であって私たちホームページの作り手が重視すべきはホームページの中身なんですよね。
SEO対策をがんばって入りやすくしても入って来ていただいたお客様に喜んでいただけるコンテンツがなければ…
皆様に満足いただけるホームページを目指して頑張りまーーーす！