JunoRe株式会社代表のブログです。
「ユノブロ」では、日々の賃貸管理にまつわるトラブルなどの対処法や失敗例（笑）から、賃貸経営にまつわるちょっと堅めのお話まで幅広い内容でアプローチしたいと思います。
Juno Blog ＝ ユノブロ
2017-04-18
注目
こんにちは！
最近お会いする方から「ブログ見ましたよ！」とお声頂くことが増えたきました。
恥ずかしい反面、営業トークであったとしても、とても嬉しかったりします。
調子に乗ってユノブロのバナー画像を作成してもらいました。
トップページ用の画像も併せて作ってもらいました。
私のような素人が作るものとは違ってセンスがとっても良いですね。
事業計画がツボ
2017-04-08
注目
こんにちは！
先日、有限責任監査法人トーマツさん主催の「資金調達のツボ」というセミナーに参加してきました。
元銀行員の方が講師ということもあり銀行目線、考え方を知る良い機会となりました。
講義を聞きながら、そういえば前職では事業計画立案って毎年期初に向けてやっていたなぁと
懐かしんでいました。
Budget（バジェット）、Budget！と、ことある毎に言っていたことを想い起こされてきます（笑）
弊社は繁忙期も収まった5月からBudgetスタートになります。
ただ賃貸経営における事業計画は不動産取得時点である程度決まっています。
それを持って融資を受けるわけなので当然なんですが…
そのもともとの計画に対して実績等を踏まえいろいろな項目をadjustしていくイメージでしょうか。
少し話がそれますが、賃貸経営は現在の経済状況などを踏まえて見てみると、残念なことに不動産取得時を
ピークに売上（家賃収入）は右肩下がりの線を描いていきます。
※家賃が年々増加なんて聞いたことないですよね！
その代わりに毎月せっせとお金を返していけば元本が減っていくので純資産が債務超過から
資産超過にちょっとずつシフトしていきます。
※資産超過になっていかない投資に対しても融資されていることが問題視され融資抑制の動きが！なんて
昨今話題になってきています。
結局はB/SとP/Lを捉えて行きましょう！ってことなので一般の会社経営と変わんないってことなんですよね。
すき間埋めます
2017-04-02
注目NEW
こんにちは！
今日はクロスのすき間埋めチャレンジしてみました。
まずはYoutubeをチェックします。
本当に便利な世の中になったもので、大概の作業は動画化されています。
で、こちらがビフォーアフター
施工箇所が天井だったので、終始エビ反り状態となり、首がどうにかなりそうでした。笑
出来栄えはどこまでが合格点なのでしょうかね？？
後日もう一度確認して物足りないようであれば再チャレンジです。
「へこみにへこむ」
2017-03-30
注目
こんにちは！
まるで呪文を唱えたかのようなブログタイトルになりました。
弊社物件のゴミ収集BOXが大変なことになってました！！
うーん、どなたかのうっぷん晴らしなんでしょうか。。。
うっぷんは晴れったんでしょうか？？
その代わりにヘコム人がいるってこと知ってほしいですね。。
とりあえず応急処置…
メーカーで補修品を注文、、、汎用品ではない為、結構な金額。。。
あー！へこみにへこむ～
民事信託
2017-03-11
こんにちは！
今日は顧問税理士法人さん主催の「民事信託セミナー」に参加しましてきました。
以前から顧問税理士法人の担当者さんから話を聞いていて興味関心を持っていたことと、
差し迫って検討する必要性も出てきていることもあり、待ちに待ったセミナーでした。
【民事信託】とは…
今回の場合はどちらかというと「家族信託」ととらえていますが、、、
資産を持つ方が保有する不動産・預貯金等の資産を信頼できる家族に託し、
その管理・処分を任せる仕組みを言います。
相続を争族にしない先を見据えた財産管理の一手法ですね。
セミナーはとてもわかりやすくあっという間の2時間でした！
久しぶりのワクワク
2017-03-03
NEW
こんにちは！
先日ご縁をいただいた株式会社アム・テックさんの開発、販売されている
蓄光LEDダウンライトを紹介いただきました。
以前はモノづくりの会社に勤務していたこともあり、ついつい前のめりに
技術的な話で盛り上がってしまいました（笑）
今回サンプルとしていただいた商品の形状は丸形で埋め込みタイプの室内ダウンライトサイズです。
通常のダウンライトよりかなり薄型（厚さ：20㎜ほど）
スマホやパソコンなどの画面を映し出すために使われる光源（バックライト）の
原理を応用されているので丸型だけでなく蛍光灯のような長方形もラインナップ可能とのこと
では、さっそく点灯！！
眩しい！！ かなり明るい！！
そしてこのLED照明のセールスポイントがこの蓄光による電源供給が止まっても
明かりを灯してくれるところなんですね。
これ電源を切った状態なんです。
この状態が30分ほど持続するとのこと
さっそくこの照明を建物共有部の外灯に使ってみようと検討開始。
災害時に停電になっても明かりを灯してくれれば入居者さんも少しは安心ですよね。
大家さん的にも夜間の照明点灯時間短縮も可能。
※1日△30分×365日=182.5時間/年間
ご興味のある方は弊社まで気軽にお問い合わせください！
ツアー機能
2017-02-28
NEW
こんにちは！
せっかくなのでTHETAのツアー機能も作ってみました。
すでに成約済みの部屋なのでホームページの物件情報には掲載できないのでブログに載せることにします（笑）
入居前チェック
2017-02-28
NEW
こんにちは！
今日は明日入居の菅原町物件「フォルシュ」のお部屋の最終チェックと撮影を行いました。
この部屋は1月末退去の部屋で一部クロス貼り替えとクリーニングを行って募集をかけていたのですが、ありがたいことに3/1入居で成約いただきました。
繁忙期中は業者さんのスケジュールを抑えるのも大変なのですが、昨日クリーニング完了し、本日鍵交換となんともタイトな日程となりました。
結果、この部屋も内覧いただくことなく決まっています。
本当にありがたいことですね。
せっかくなので写真は撮っておこうと思いました。
THETA画像
電球交換
2017-02-21
こんにちは！
本日は3/１入居が決まった菅原町物件「フォルシュ」の部屋の電球を購入してきました。
今回、２部屋分まとめて交換するので在庫不足分の購入です。
いつも迷うのは入居いただく前に交換して引き渡すのが良いのか、
切れたら交換してくださいと、ひと部屋分の電球を置いておくほうが良いのか…
後者のほうがエコですよね！
まぁ交換した電球はうちの事務所でしっかり使うつもりですけど（笑）
悪戦苦闘（笑）
2017-02-06
こんにちは！
本日は弊社ホームページの一部メンテナンスを実施しました。
メンテナンスと言っても内容は、この「ユノブロ」のタイトルがこれまで文字だけで寂しかったのでイメージ画の追加とちょっとした文章を付け加えました。
また、Facebook連携も同時に行いました。
これまではブログ記事のURLをFacebookページに貼って投稿していたのですがこれからはホームページ側のブログと同時に投稿できるようになりました。（多分…）
この記事の下に「いいね」ボタンも追加されましたので、「いいね」してください（多分…笑）
この作業を行う際、カスタマーセンターに電話をして、電話口からいろいろと教えてもらってなんとかできたのですが（多分…）、きっと対応してくれたオペレータの方は大変だったと思います(笑)
なんだかんだで1時間ほどの時間がかかったにもかかわらず親切且つ丁寧に教えてもらい本当に助かりました！！
退去立ち合い
2017-02-05
こんにちは！
昨日、フォルシュの退去立ち合いに管理会社さんと同行してきました。
退去者さんは立会時間ぎりぎりまで荷物を運んでおられました。
5年半住んでいただいたお部屋の方はとてもきれいに使われていました！
特に住んでいた中で不便なこともなかったとのことでした。
ちょっとしたことだったのですが、この部屋、カーテンをフックがありませんでした。
退去者さんに聞いてみたら、なかったので洗濯ばさみで束ねていたとのこと…
うーん、、、申し訳ない気持ちでいっぱいです、、、
早速本日より、新しい入居者様を迎え入れる準備を進めていきまーす！！
3月入居可で進めていきますので仲介業者様よろしくお願い致します。
電力自由化
2017-02-03
こんにちは！
久しぶりの投稿となりました…
今年もあっという間に1ヵ月が経過しました。
早いものですねー！
今回は電力切り替えをしたお話をさせていただきますね。
先日、某ガス会社さん提携の電力会社への切り替えの契約を行いました。
電力自由化は2016年4月からスタートしたわけで、1年近く経った今頃になって切り替えをしました。
これまで切り替えに至らなかった理由としては、
「切り替えた後、電気って安定供給されるのだろうか？」とか、
「この電力会社がつぶれたら電気来なくなるの？」といった
電気料金が下がるメリットよりも上記のような不明確な不安が勝っていた為でした。（笑）
いろいろと話を聞いてみるとそんな不安ってないことがわかりました。
（結局はこれまでと変わらない質の電気が来るということ、電力会社がつぶれても中部電力が供給をしてくれる）←個人的な解釈なので責任は取れません（笑）
今回いろいろと情報を得ることが出来たことを踏まえて、自身の大家としてのスタンスはニュートラルで行こうと決めました。
というのも、電気料金が安くなるから大家側から積極的に切り替えを促すのもおかしな話なのかなと。
なぜなら電力会社切り替えメリットは入居者様個々の事情により違います。
私の自宅の場合はガスとセットで得られるメリットを選択したのですが、ほかの家庭はケータイ料金とセットでメリットを得たいのかもしれません。また、T-Point、楽天ポイント付与も選択肢に入ってくるのかもしれません。
なので、弊社物件の入居者様の電力会社切り替えはウェルカム！ですが押し売り（笑）は致しません！！
今も昔も
2017-01-24
こんにちは！
不動産業界における賃貸事業は今まさに繁忙期真っ只中なのですが、私の前職も4月からの新年度に向けた事業計画立案の追い込み時期と私にとっては今も昔もこの時期はとてもザワザワしていますね。
前職での新事業年度（4月）に向けた事業計画立案は12月頃からスタートします。
まず次年度の売上見込みが出来上がってくるのですがこの売上見込みの精度が事業計画の肝でした。
見込みと実績値に乖離がある年度は事業計画もあってないようなものでしたね（笑）
弊社の決算月は6月となっています。
これは法人化スタートが7月だったのでほぼ何も考えず6月にしました。
ですが、賃貸事業をメイン事業とする弊社にとって決算月が6月だったことは偶然にも正解だったと思う今日この頃です。
というのも先ほども述べましたが、賃貸市場は現在繁忙期となっていて入退去の動きがとても活発な時期です。この時期がゴールデンウイーク（以下、GW）くらいまで続くのです。
逆に言うとGWを過ぎてくると動きがなくなってくるわけです。
そうなんです！
GW以降動きがなくなってくるイコール先々の売り上げ予測が良くも悪くも立てやすくなるんですよね！！
売り上げ予測の精度が高ければ事業計画の精度もより確かな数字で作ることが出来るわけなので偶然とはいえナイスな決算月だったわけなんですね。
繁忙期が終わっても、もうひと踏ん張りして、新事業年度の事業計画立案頑張る次第です！！！
あっ！そこまで計算して決算月を決めたって言ってた方がかっこいいですね！！！
「バス・トイレ別」の壁に挑む②
2017-01-20
こんにちは！
前回、バストイレの分離工事を行わない決断をし、ちょっとしたリフォームを施して現行家賃で募集するところまでお話ししました。
そしてその結果は…
まずは時系列的なお話から
12/22 退去立ち合い＆管理会社担当者さんと打ち合わせ
12/23 業者さんと現場確認&打ち合わせ（見積もり依頼）
12/26 業者さんより見積もり回答いただく
12/27 発注&入居募集開始
1/5～ 施工開始
1/14 施工完了
この後、クリーニング業者さんに入ってもらい、実質的におは来週くらいから内覧可という段取りでした。
さあこれから「バス・トイレ別」の壁に挑もうとするわけなんです。
ところが、、、
1/15に管理会社担当者さんから電話で申し込み入りましたとの連絡をいただいたのです！！
すみません… こんな落ちで！！
壁に挑むどころか向かった壁の門が開いてそのまま通り抜けちゃいましたーーー！（笑）
でも本当にありがたいことで管理会社の仲介担当者さんの頭に空室情報がしっかりインプットされていて、部屋のリフォームもどうなるのかわからないのに信用して紹介していただいていたんですよね。本当に感謝です！
今回の教訓は、「即断即決」でしょうか！
方針を決めたらブレずに突き進む。
私が今回の方針決定を年越ししていたら、こんなに早い入居にはつながらなかったと思います。
シリーズにしてこの落ち、、、本当にすみませんでしたーーー！
「バス・トイレ別」の壁に挑む①
2017-01-18
こんにちは！
今年の繁忙期は例年よりも動き出しが早いでしょうか？
自社の物件も年末から動きが出て来ています。
そんな中、自社物件「ハイツゴトウ」も1部屋退去となりました。
※昨年12/22に退去立ち合いしてきました。
この物件は私が初めて購入した思い入れのある物件なのですが、購入時6戸中4戸が3点ユニットバスでした。
※2戸はバス・トイレ分離工事済み。
これまでも入居者さんの入れ替わりはあったのですが、3点ユニットの部屋からの退去は初めてでした。
偶然ですがこれまでの3年半の退去された部屋は分離工事済みの部屋ばかりだったわけです。
分離工事するのかーーー！
悩む！
悩む！！
悩むーーー！！！
これまでの分離工事済みの部屋は3.2万円/月の家賃設定です。
そしてこの地域の3点ユニットバスの家賃相場を確認してもらったところ2.5万円/月とのことでした。
差額は0.7万円、年間で8.4万円となります。
では、分離工事をした場合の費用はというと、、、
バラツキはありますが40～60万円といったところでしょうか？
仮に50万円だったとしましょう。
この分離工事の投資回収期間は50万円÷0.7万円=約72か月
実に6年も有することになるんですね！！
つまり6年までは３点ユニットバスのまま、7年目からは分離工事した方が良いことになるわけです。
そしてこの建物の残耐用年数は17年あるので3点ユニットのままで残存期間を迎えた時に8.4万円×11年=92.4万円の収入減となるわけです。
ここまでの計算値からも分離工事を実施した方が良さそうなんですよね。
さてここでやっとタイトルの「バス・トイレ別」の壁の登場です。
皆様もネットでお部屋探しをしている際に条件検索というものを使ったことがあるかと思います。
その際に「バス・トイレ別」はチェックされたと思います。
そうなんです！このチェックの瞬間3点ユニットバスのお部屋は遥か遠い異国の地に飛ばされてしまうのです！！
そうなってくると賃料差だけではなく機会損失ロスにもつながってきてしまうんですねーー。
もう迷うことはないはず…
でも…なんかねーー…
実はこの物件の分離工事済みの部屋を見ていてずーっと思うことがあったんですよね。。。
「この部屋バス・トイレ分かれてるけど脱衣所ないじゃん！しかもキッチンの横に洗濯機置いて、そこにあった冷蔵庫は洋室に置く完全玉突き状態…」
そうなんです。とーっても狭くなっちゃうんですよね！！
これって本当に住み心地良いんだろうか？
そして今回の決断がタイトルの通り壁に挑むことに致しました！
ただ家賃も下げたくなかったので、3点ユニットバスをおしゃれにリフォームしてもらうことにしました。
そして洗濯機置き場上には高さ調節可能な棚の設置と洋室のアクセントクロスを行っています。
これで家賃据え置き（3万円/月）で募集することにしました。
費用も随分と抑えることが出来ています。
※気になるお値段は… 気になる方はお問い合わせください（笑）
ネット検索では日の目を見ない可能性もありますがあえて住み心地重視を決断したわけです。
さあその結果は！！
「バス・トイレ別」の壁に挑む②に続きます。
オシャレな3点ユニットバス
棚設置
落ち着いた雰囲気をアクセントに
ブログ始めました
2017-01-15
こんにちは！
本日より当ホームページにてブログを始めることに致しました！
この「ユノブロ」では日々の賃貸管理にまつわるトラブルやその対処法から失敗例（笑）や賃貸経営にまつわるちょっと堅めのお話まで幅広い内容でアプローチしたいと思っています！
早速今回は先日会計事務所さん主催で行われたホームページ活用セミナーに参加してきた内容を少しだけ。
弊社も先月ホームページを開設したばかりということもありセミナーのお話をいただき参加した次第なのですが、まあ普段興味がないということもあり知らない言葉が出てくる出てくる（笑）
多少は興味がないことでもアンテナを張っておかないとだめですねと痛感しました。
今回のセミナーで印象に残ったキーワードは「モバイルファースト」でしょうか。
先日大手検索エンジンのGoogleが発表したものなのですがGoogleは今後、PCサイトではなくスマホサイトをページ評価の基準とすると発表しました。
Googleとしてもスマホからの検索利用回数が圧倒的に増加しているわけなので当然の方向転換と言えますね。
そうなってくるとホームページもスマホから見てもらうということを意識していかないといけないわけなんですねーー！
まあこれは入口のところの重要性であって私たちホームページの作り手が重視すべきはホームページの中身なんですよね。
SEO対策をがんばって入りやすくしても入って来ていただいたお客様に喜んでいただけるコンテンツがなければ…
皆様に満足いただけるホームページを目指して頑張りまーーーす！